房貸計算器

什麼是房貸計算器？

房貸計算器是一個專業的線上工具，幫助您快速試算購屋貸款的每月還款金額、總利息支出和還款計劃。透過本工具，您可以清楚了解不同貸款方案的成本差異，做出最適合自己的購屋決策。

如何使用本計算器？

1. 輸入房屋總價和頭期款：填入您要購買的房屋總價和準備的自備款金額
2. 設定貸款條件：選擇貸款年限（通常為20年或30年）和銀行提供的年利率
3. 選擇還款方式：本息攤還（每月金額固定）或本金攤還（本金固定，利息遞減）
4. 設定寬限期：如果銀行提供寬限期，可以輸入年數（寬限期內只繳利息）
5. 加入其他費用：可選填房屋稅和火險地震險等年度費用
6. 試算提前還款：如果計劃提前還款，可以輸入金額和年份查看節省的利息
7. 查看結果：系統會即時計算每月還款金額、總利息等關鍵數據

本息攤還 vs 本金攤還

本息攤還（又稱年金法）

• 特點：每月還款金額固定，包含本金和利息
• 優點：還款金額穩定，容易規劃預算
• 缺點：初期利息佔比較高，總利息支出較多
• 適合：收入穩定、希望固定支出的族群

本金攤還

• 特點：每月本金固定，利息隨著本金減少而遞減
• 優點：總利息支出較少，還款壓力逐漸減輕
• 缺點：初期每月還款金額較高
• 適合：初期還款能力較強的族群

計算公式說明

本息攤還每月還款金額

月付金 = 貸款本金 × [月利率 × (1+月利率)^總月數] / [(1+月利率)^總月數 - 1]

本金攤還每月還款金額

第n月還款金 = 每月應還本金 + (貸款餘額 × 月利率)

每月應還本金 = 貸款本金 / 總月數

常見問題 FAQ

Q: 寬限期是什麼？

寬限期是銀行提供的一段期間（通常1-3年），在這段期間內，借款人只需繳納利息，不用償還本金。寬限期結束後，才開始本金加利息的正常還款。寬限期可以減輕初期還款壓力，但會增加總利息支出。

Q: 本息攤還和本金攤還哪個比較好？

沒有絕對的答案，取決於個人財務狀況： • 如果希望每月還款金額固定，容易規劃預算，選擇「本息攤還」 • 如果初期還款能力較強，想節省總利息，選擇「本金攤還」 • 本金攤還的總利息通常比本息攤還少5-10%

Q: 提前還款划算嗎？

提前還款可以有效節省利息支出，尤其是在貸款初期提前還款效果最好。但需要注意： • 部分銀行對提前還款收取違約金（通常前3-5年） • 如果手上有更高報酬率的投資機會，不一定要急著還款 • 建議保留緊急預備金後，再考慮提前還款

Q: 貸款年限選20年還是30年？

20年貸款：每月還款金額較高，但總利息較少 30年貸款：每月還款金額較低，但總利息較多 建議：先選擇30年貸款降低每月負擔，如果財務狀況允許，再透過提前還款來節省利息。這樣既保留彈性，又能控制總成本。

Q: 房貸利率會變動嗎？

房貸利率分為兩種： • 固定利率：整個貸款期間利率不變，適合希望穩定的借款人 • 機動利率：隨著央行利率政策調整，較為常見 目前大部分房貸都是機動利率，會隨著央行升息或降息而調整。建議定期關注利率變化，並使用本計算器重新試算。

使用範例

重要提醒

• 本計算器提供的結果僅供參考，實際還款金額請以銀行核定為準
• 除了房貸本息，購屋還需考慮裝潢費、代書費、仲介費等額外支出
• 建議每月房貸支出不超過家庭月收入的1/3
• 貸款前應評估自身還款能力，避免過度負債
• 可以多比較不同銀行的貸款方案，爭取較優惠的利率