房地產投資報酬率計算器
精準計算租金收益、現金流與投資回本期
購屋成本
租金收入
營運支出
貸款資訊
租金所得稅資訊
房價增值預估
投資報酬分析
投資建議
租金報酬率中等，需評估資本利得潛力。
年度現金流趨勢
關於【房地產投資報酬率計算器】
什麼是房地產投資報酬率？
房地產投資報酬率（ROI, Return on Investment）是衡量房地產投資績效的關鍵指標，用於評估投資房產的獲利能力。 本計算器提供三種重要的報酬率計算：租金毛報酬率、租金淨報酬率和現金報酬率， 幫助您全面了解投資房產的收益表現。
三種報酬率的差異？
1. 租金毛報酬率 = (年租金收入 ÷ 房屋總價) × 100%
最簡單的計算方式，只考慮租金收入與房價的比例，不考慮任何支出。一般台灣住宅毛報酬率約在2-4%之間。
2. 租金淨報酬率 = [(年租金收入 - 年度支出) ÷ 房屋總價] × 100%
扣除管理費、維修費、稅金、保險等營運支出後的實際報酬率，更接近真實收益情況。
3. 現金報酬率 = [(年租金收入 - 年度支出 - 年貸款本息) ÷ 自備款] × 100%
考慮貸款因素，計算實際投入資金的報酬率。這是評估「包租公」投資最重要的指標。
如何使用本計算器？
- 輸入購屋成本：填寫房屋售價、裝修費用、其他費用（仲介費、契稅等）
- 輸入租金收入：填寫預期每月租金、考慮空置率（建議5-10%）
- 輸入營運支出：包含管理費、維修費、房屋稅、地價稅、保險費用
- 輸入貸款資訊：貸款金額、年利率、貸款年限
- 查看結果：系統即時顯示各項報酬率、現金流、回本期等詳細分析
投資報酬率多少才合理？
台灣住宅投資報酬率參考標準：
- 租金毛報酬率：台北市約1.5-2.5%，新北市約2-3%，中南部約3-5%
- 租金淨報酬率：扣除支出後，通常比毛報酬率低0.5-1.5%
- 現金報酬率：若為正值表示有現金流入，負值表示需額外補貼
- 投資回本期：一般建議在20-30年內回本，越短越好
常見問題 FAQ
Q: 為什麼我的現金流是負的？
負現金流表示每年租金收入扣除所有支出（含貸款本息）後，仍需額外補貼。這在台灣投資房地產很常見， 許多投資人看重的是資本利得（房價上漲）而非租金收益。若現金流為負， 需評估自身財務能力是否能長期負擔，以及房價上漲潛力是否足以彌補現金流缺口。
Q: 空置率要怎麼估算？
空置率是指房屋在一年中無法出租的月份比例。一般建議：
• 精華地段、優質物件：5%（約0.6個月空置）
• 一般住宅區：8-10%（約1-1.2個月空置）
• 偏遠地區、老舊物件：15%以上
建議保守估計，留有安全邊際。
Q: 維修費用該抓多少？
維修費用建議抓房屋總價的0.5-1%/年，或月租金的10-15%。 新屋前5年可能較少，但10年後設備老化（冷氣、熱水器、家電）需更換，支出會增加。 建議每年固定提撥預算，避免突發大額支出影響現金流。
Q: 投資房地產要注意哪些隱藏成本？
除了本計算器列出的項目，還需注意：
• 出租成本：仲介費（半個月至一個月租金）、廣告費
• 裝修折舊：每5-10年需重新裝潢
• 租金所得稅：租金收入需報稅，可選擇租賃所得43%或實際費用扣除
• 房地合一稅：未來賣屋時的資本利得稅（持有2年內稅率45%）
• 時間成本：招租、管理、處理租客問題等
投資建議與風險提示
⚠️ 風險提示
- 房地產投資金額大、流動性低，需審慎評估
- 利率上升會增加貸款負擔，影響現金流
- 房價下跌可能造成資本損失
- 租金收入不穩定，受景氣、地段、租客品質影響
- 稅制變動（如房地合一稅）可能影響投資報酬
本計算器僅供參考，實際投資決策請諮詢專業財務顧問或房地產專家。
